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sábado, 23 de janeiro de 2016

“UM BANDO DE MALFEITORES APROVOU EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ILEGAIS EM BÚZIOS” (Dr. Gustavo Fávaro)

O Juiz titular da 1ª Vara de Armação dos Búzios, Dr. Gustavo Fávaro Arruda, determinou nesta quinta-feira, dia 21, a demolição de 30 residências construídas de forma irregular no bairro de Geribá: 17 no Condomínio SUMMERTIME e 13 no Condomínio LAKE GARDEN.

De acordo com os autos processuais, nos dois condomínios, foi construído o dobro dos imóveis autorizados. Segundo o Juiz, nunca existiu permissão na legislação municipal para a edificação de unidades autônomas, em condomínio, com área de terreno inferior ao parâmetro denominado 'fração mínima', mas, à época da aprovação destes empreendimentos, ocorreram “inúmeras e aceleradas” aprovações ilegais de condomínios com duplicidade de unidades por frações ideais, indicativo de possível apropriação do serviço municipal, que deveria defender o interesse público, por verdadeiro bando de malfeitores que, à revelia do quadro técnico e às custas do bem-estar difuso, permitiu a aprovação de empreendimentos manifestamente ilegais”.

"O local em que foi incorporado o Condomínio Lake Garden, no bairro de Geribá, é classificado pela Lei do Plano Diretor (LPD) como Zona Residencial 40. Trata-se de uma região em que a fração mínima de área é de 450 m2. Assim, para o primeiro empreendimento, tratando-se de imóvel com área de 4.908,63 m2, a LPD admite a existência de no máximo 10 unidades. Já no segundo imóvel, com área de 1.604,00 m2, poderia haver a edificação de, no máximo, 03 unidades. Só que a Incorporadora Pinheiro Pereira e a SPE Lake Garden projetaram e executaram empreendimento com 02 unidades autônomas para cada fração, tendo comercializado empreendimento com o dobro de residências permitidas pela legislação, 26 unidades autônomas".

"O local em que foi incorporado o Condomínio Summertime, no bairro de Geribá, é classificado pela LPD como Zona Residencial 30. Trata-se de uma região em que a fração mínima de área é de 800 m2, nos termos do anexo IX, da LPD. Ou seja, para um imóvel com área de 13.998,30 m2, somente seria possível o estabelecimento de, no máximo, 17 unidades autônomas. O número máximo de unidades autônomas a ser estabelecido em cada condomínio é obtido pela divisão da área do imóvel pela fração mínima. A Soter, contudo, edificou o Condomínio Summertime com 02 unidades autônomas para cada fração, tendo planejado, edificado e comercializado empreendimento com o dobro de residências permitidas pela legislação, 34 unidades autônomas".

A duplicidade de unidades por fração mínima não é a única irregularidade no caso do Condomínio Lake Garden. Ocorreu também “infração ao lote máximo”.

 "No local do empreendimento, Zona Residencial 40, o Anexo IX da LPD estabelece como tamanho máximo do lote 5.000,00 m2 (fl. 210). Por este motivo, a Pinheiro Pereira e a SPE Lake Garden apresentaram ao Município dois pedidos de aprovação de edificação. O primeiro, Lake Garden I, a ser edificado no Lote 01, com 4.564 m2 de área; e o segundo, Lake Garden II, a ser edificado no Lote 04, com 1.687 m2 de área. O Município nunca aprovou empreendimento único, em lote de 6.251 m2. Mas os réus, para burlar as exigências legais, colocaram os dois empreendimentos lado a lado, criaram servidões recíprocas entre os imóveis, planejaram e executaram uma única área comum para os dois condomínios, com jardins, piscina e sede que poderiam ser utilizados por todos. Assim, embora juridicamente distintos, os empreendimentos Lake Garden I e Lake Garden II tornaram-se, de fato, um empreendimento único, o que inclusive já havia sido indeferido nos processos administrativos respectivos. O empreendimento foi, inclusive, vendido dessa forma, como se depreende do material publicitário juntado aos autos. Trata-se de fraude o que atrai a nulidade dos atos respectivos, nos termos do art. 166, VI, do Código Civil".

O Juiz relata em sua sentença um fato “curioso”: a manifestação do “então Secretário de Planejamento, Orçamento e Gestão, o Sr. Ruy Ferreira Borba Filho, pessoa que responde e já foi condenada em inúmeros feitos criminais e ações de improbidade administrativa, inclusive por fraude a licitações, quando faz chegar aos autos (processo nº: 0000394-84.2008.8.19.0078), diretamente através do juiz então titular desta Vara, João Carlos de Souza Correa, manifestação a respeito da suposta regularidade do empreendimento (fls. 363/364)”.

Primeiro porque sua manifestação não foi solicitada. Segundo porque ele não exercia cargo que lhe autorizasse a elaboração de pareceres jurídicos relativos a interesses municipais. Terceiro porque a petição não foi protocolada, sendo entregue em mãos do magistrado, não se sabendo o que foi discutido entre eles na ausência das partes. Quarto porque, com fundamento neste documento, sem a prévia oitiva das partes, a liminar anteriormente deferida foi revogada (fls. 360/362)”.

O fato é tão curioso que, analisado no contexto em que se insere, desperta dúvidas a respeito da existência de propósitos não declarados e pouco republicanos de uma série de autoridades; muito embora, registre-se, nenhuma irregularidade tenha ficado provada nos autos, até porque infelizmente ainda não foi investigada”.

No caso do Condomínio SUMMERTIME (processo nº: 0002678-94.2010.8.19.0078 o Sr. Renato Ramos Silva, prevalecendo-se do cargo de servidor público municipal, alterou documento público verdadeiro, a folha 40v do procedimento administrativo 003900/08 do Município de Armação dos Búzios, induzindo a aprovação, através do alvará de licença de obra 094/2008, do empreendimento imobiliário denominado Summertime, na área conhecida como Campo de Pouso, em Geribá, Armação dos Búzios - RJ.

Em sua defesa o Sr. Renato diz que, conforme reconhecido nos autos de processo nº: 0004204-33.2009.8.19.0078, não houve falsificação de documento público, mas retificação ou correção em processo administrativo.

Segundo Dr. Gustavo Fávaro, “o número de unidades autônomas de um condomínio tem relação direta com sua viabilidade econômica e com o retorno esperado do empreendimento. Quanto maior o número de unidades, maior o retorno do empreendedor. São estes os propósitos pouco republicanos que induziram às condutas lesivas dos agentes envolvidos no caso. Existiu clara infração aos deveres de honestidade, imparcialidade, legalidade e lealdade às instituições. O ato foi praticado visando fim proibido em lei. Tudo conforme prevê o art. 11, da Lei 8.429/92” .

Para ele “em nada altera essa conclusão o fato de o Sr. Renato ser sido absolvido na esfera criminal, conforme questionável sentença proferida nos autos de processo 0004204-33.2009.8.19.0078”. E conclui lamentando “não ter sido apurado pelo Ministério Público o eventual enriquecimento ilício dos agentes envolvidos no caso, o que se supõe, mas não se pode afirmar.”


Processos nºs:

  0000394-84.2008.8.19.0078;
  0002678-94.2010.8.19.0078;
  0003779-06.2009.8.19.0078;
  0002044-69.2008.8.19.0078.



segunda-feira, 13 de maio de 2013

Erramos: as contas estavam corretas

Placa de obra particular na Marina, beira do Canal



Em 25 de abril publicamos o post  "Que matemática é essa?" no qual alertávamos os leitores do blog para um possível desrespeito aos parâmetros da nossa Lei do Uso e Ocupação do Solo (LUOS) para aquela zona residencial. Depois de fazer algumas contas afirmei categoricamente que "trezentos e seis metros quadrados (306,00 m²) não corresponde a 30% da área do terreno nem aqui nem na China" e que a área construída equivalia, na realidade, a quase a metade (45%) do terreno.


Alertado por um leitor do blog, Thomas Weber, procurei meu amigo arquiteto Alexandre Alvariz e tudo se esclareceu. As contas estão corretíssimas, porque tem que se levar em conta um possível segundo pavimento. Como neste só se pode construir 50% do que for construído no térreo chegamos aos 45%.

Contas: andar térreo - até 30% do terreno - 30% de 680 m² = 204m² 
            andar superior - até 50% do andar térreo - 50% de 204 m² = 102 m²
Total de área construída= 204 m² (térreo) + 102 m² = 306 m² (valor que consta na placa). 

Desculpem a nossa falha.
Obrigado Thomas, obrigado Alexandre.